「実家の名義変更、いつかやろうと思ったまま放置していませんか？」
2024年4月からスタートした「相続登記の義務化」。これまで任意だった名義変更が法律上の義務となりました。
改正法は「知らなかった」では済まされません。放置は立派な法律違反となり、10万円の過料が背中に突きつけられた状態なのです。
正当な理由なく放置すると「10万円以下の過料（罰金のようなもの）」が科されることになりました。
しかし、2級FP（ファイナンシャルプランナー）の視点からお伝えしたいのは、「10万円の罰則」よりも、放置することで「数百万円単位の資産」を失うリスクの方がはるかに恐ろしいということです。
この記事では、義務化の正しい期限とルールに加え、登記を後回しにすることで発生する「目に見えない巨大な損失」と、賢い対策について解説します。
【2024年4月開始】相続登記の義務化とは？過去の遺産も「遡及適用」
今回の法改正で最も注意すべき点は、「制度開始前に発生していた相続」も義務化の対象になる（遡及適用）という点です。
「昔のことだから関係ない」という言い訳は通用しません。
デッドラインは「2027年3月31日」！猶予期間の正しい理解
原則として、相続人は「自己のために相続の開始があったことを知り、かつ所有権を取得したことを知った日」から3年以内に登記をしなければなりません。
ただし、2024年4月1日より前に相続が発生していた場合、猶予期間のカウントダウンは施行日からスタートします。つまり、2027年3月31日が最初の大きなデッドラインとなります。(出典：法務省：相続登記の申請義務化（特設ページ）)
| 相続を知ったタイミング | 登記申請のデッドライン |
| 2024年3月31日以前 （すでに相続している） | 2027年3月31日まで |
| 2024年4月1日以降 （これから相続する） | 相続を知った日から3年以内 |
過去に発生した相続については、一律で「2027年3月末」が期限と覚えておけば間違いありません。残り時間は意外と少ないため、早めの確認が安心です。
なぜ今？「所有者不明土地問題」と法改正の背景
現在、日本国内で持ち主が分からなくなっている土地の総面積は、なんと「九州本島」に匹敵する広さと言われています。(出典：国土交通省：所有者不明土地の問題について)
これが公共事業の妨げや災害復興の足かせとなっており、国は「所有者不明土地」をなくすために本腰を入れ始めました。
今回の義務化は、いわば「国による土地管理の総点検」なのです。
罰則「10万円以下の過料」はいつ届く？通知のプロセス
では、もし登記を忘れていたら、明日いきなり『10万円の請求書』がポストに届くのでしょうか？
答えはNOです。 ご安心ください。
まず法務局から「登記がされていません」という催告（お知らせ）が届きます。(出典：法務省：相続人申告登記について)
これに応じず放置を続けた場合に、裁判所の手続きを経て過料が科される流れです。
また、「正当な理由」がある場合は、免除の対象となります。
相続登記が遅れても「義務違反」にならない5つのケース
法務省の指針により、以下の「正当な理由」がある場合は、期限を過ぎても過料（罰則）の対象外とされます。(出典：法務省：相続登記の申請義務化に関するQ＆A)
- 相続人が極めて多数な場合
- 戸籍書類の収集や、面識のない相続人の特定に膨大な時間を要する場合。
- 遺産分割協議が難航している場合
- 遺言の有効性や遺産の分け方をめぐって争いがあり、誰が相続するか決まらない場合。
- 重病などのやむを得ない事情がある場合
- 本人に重い病気や怪我があり、手続きを行うことが物理的に困難な場合。
- DV被害などで避難している場合
- 加害者から身を守るために避難しており、登記によって居場所が知られるリスクがある場合。
- 経済的に困窮している場合
- 登記費用（登録免許税や書類発行手数料など）を負担する能力がない場合。
注意点：個別の事情により認められるケースもありますが、単に「忙しい」「手続きが面倒」といった理由は正当な理由として認められません。
「争いがあって登記できない」という方でも、まずは新設された『相続人申告登記』を検討してください。
これを行えば、遺産分割が決まる前でも「ひとまず義務を果たした」とみなされます。
放置して10万円の過料を払うリスクは、賢く回避しましょう！
※制度の具体的な利用手順については、「法務省：相続人申告登記について」から詳細を確認できます。
【FPが警告】過料10万円は序の口？登記放置で「300万円以上損する」リスク
多くのメディアは「10万円の罰則」を強調しますが、本当のリスクは税制面での優遇を使い損ねることにあります。
リスク① 売却時の「空き家特例（3000万円控除）」が消滅する
相続した実家を売却した際、利益（譲渡所得）から最大3000万円を差し引ける「空き家の譲渡所得の3000万円特別控除」という強力な特例があります。
これを利用するには、「相続日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」に売却しなければなりません。(出典：国税庁：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例)
登記を放置し、いざ売ろうとした時に書類が揃わず期限を過ぎてしまうと、最悪なシナリオも現実味を帯びてきます。
本来払わなくて済んだはずの所得税・住民税が300万円以上（譲渡益による）増えるのです。
【シミュレーション】特例を使える場合・使えない場合の比較
相続した実家を2,000万円で売却（譲渡益が2,000万円出た場合）した際の、手元に残る金額の差を見てみましょう。
| 項目 | 特例を利用できた場合 | 期限を過ぎてしまった場合 |
| 売却益（譲渡所得） | 2,000万円 | 2,000万円 |
| 特別控除額 | ▲2,000万円 | 0円 |
| 課税対象額 | 0円 | 2,000万円 |
| 所得税・住民税（約20%） | 0円 | 約406万円 |
| 手元に残るお金 | 2,000万円 | 約1,594万円 |
【差額】なんと「約400万円」もの現金が失われます！
表を見て分かる通り、3,000万円控除という『特例の賞味期限』を切らしてしまうインパクトは絶大です。
本来なら家族の教育資金や老後資金、あるいは新しい生活の原資に充てられたはずの数百万円もの現金を、ただ「登記を後回しにした」という理由だけで失ってしまいます。
2級FPとして、これほどもったいない損失はないと断言できます。
名義変更は単なる事務作業ではなく、「家族の資産を守るための防衛策」なのです。
リスク② 「管理不全空家」認定で固定資産税が最大6倍に
登記をせず放置され、荒れ果てた空き家は「特定空家」や「管理不全空家」に指定されるリスクが高まります。
指定を受けて勧告が出されると、土地にかかっていた固定資産税の優遇措置（住宅用地の特例）が解除され、翌年から税金が実質最大6倍に跳ね上がることも。(出典：国土交通省｜住宅：空き家対策 特設サイト、国土交通省｜住宅：空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報)
固定資産税が6倍になるというのは、例えば年間5万円だった税金が突然30万円に跳ね上がるということ。
一度『勧告』を受けてしまうと、慌てて登記をしてもすぐには減税措置が戻らないケースもあります。
家計を守るためにも「勧告が出る前」の登記と管理が重要です。
リスク③ 権利関係の複雑化と「借金差し押さえ」の恐怖
放置している間に他の相続人が亡くなると、その子供（孫世代）まで権利が分散し、ハンコをもらう相手が数十人に膨れ上がる「数次相続」が発生します。
顔も知らない遠方の親戚にハンコ代を要求されたり、認知症の相続人がいて手続きがストップしたりするケースは本当に厄介です。
また、もし相続人の一人が借金を抱えていた場合、その債権者が相続分を差し押さえるといったトラブルに巻き込まれる恐れもあります。
登記の放置は、いわば『問題の先送り』です。
時間が経つほど関係者が増え、話し合いすらできなくなるのが一番怖いところ。
自分のためだけでなく、次の世代が困らないように。今のうちに『きれいな形』でバトンを渡しておきましょう。
【保存版】「300万円損しない」ための即攻アクション・チェックリスト
「何から手をつければいいかわからない」という方は、まずこの3ステップを順に進めてみてください。
STEP 1：現状を「視覚化」する（本日中）
- [ ] 「固定資産税の納税通知書」を探す
- 毎年4月〜5月頃に届く書類です。これがあれば、不動産の正確な所在地や評価額が一目でわかります。
- [ ] 登記上の「名義人」を確認する
- 納税通知書に記載されている名前が「亡くなった親や祖父母」のままなら、あなたは今、義務化の対象（カウントダウン中）です。
STEP 2：家族の「意思」を確かめる（今週末）
- [ ] 実家を「売る」か「持つ」か、家族で会話する
- 3,000万円控除には「売却」という期限があります。方針が決まるだけで、プロ（司法書士や不動産会社）への相談スピードが劇的に上がります。
- [ ] 他に相続人がいないか、改めて家系図をイメージする
- 「実は会ったことのない親戚がいる」という場合は、早めにプロへバトンタッチするサインです。
STEP 3：期限を「予約」する（来週中）
- [ ] 法務局の「登記相談」を予約する
- 全国の法務局では無料の相談窓口があります（予約制）。
- [ ] 司法書士に見積もりを依頼する
- 「自分でやる時間がない」と判断したら、まずは見積もりだけでも取ってみましょう。5〜10万円の報酬で「数百万円の損」と「自分で行う手続きの苦労」が消えるなら、格安の投資です。
このリストを一度にすべて終わらせようとしなくて大丈夫です。
まずはSTEP1の『通知書を探す』だけで100点満点。
タンスの引き出しを開けるその数分のアクションが、将来のあなたとご家族を、数百万円の損失から守る最大の防衛策になります。
司法書士への依頼 vs 自分で申請（DIY）｜費用と手間の比較
「手続きにお金がかかるのが嫌だ」という方のために、主な費用感を整理しました。
【費用比較】自分でやれば実費のみ、プロなら＋5〜10万円
- 共通の費用： 登録免許税（固定資産税評価額 × 0.4%）
- 例：評価額1,000万円の土地なら4万円
- 司法書士への報酬： 5万円〜10万円程度（地域や難易度による）
FP推奨！自分でできるか見極める「難易度チェックリスト」
以下の項目に一つでも当てはまらないなら、迷わずプロに任せるのが「タイパ（タイムパフォーマンス）」の面で正解です。
- 平日の日中に法務局や役所へ行く時間が取れる
- 戸籍謄本を明治・大正時代まで遡って集める根気がある
- 他の相続人全員と連絡が取れ、協力的な関係である
- PCでの書類作成や、複雑な役所用語の理解が苦ではない
司法書士に支払う報酬を節約し、ご自身で申請に挑戦されるのも一つの方法です。
一方で、慣れない戸籍収集や書類作成には、プロが数時間で終わらせる作業に対して、一般の方が数倍から十数倍の手間を要することも珍しくありません。
専門家に任せることで浮いた時間を、今のあなたにとってより価値のあることに費やすという考え方も、FPとしては推奨したい視点です。
【法務局へ行く前に】これだけは持参！必要書類チェックリスト
「自分で申請してみよう」という方のために必要書類項目をまとめました。
法務局の「無料相談」などを利用する際や、申請当日に必要な書類の基本セットです。
1. 共通して必ず必要なもの
- 被相続人（亡くなった方）の戸籍謄本
- 出生から死亡までの一連のものが必要。
- 被相続人の住民票の除票（または戸籍の附票）
- 相続人全員の戸籍謄本
- 不動産を取得する人の住民票
- 固定資産評価証明書（または最新の納税通知書）
- 登録免許税の計算に必要。
「出生から死亡までの一連の戸籍」は、転籍が多い方だと複数の自治体へ請求が必要になり、ここだけで数週間かかることも。
まずは一番新しい本籍地の役所で『遡れるだけ遡ってください』と依頼するのが、最短ルートで揃えるコツですよ！
2. ケースによって追加で必要なもの
- 遺産分割協議書（親族で話し合って決めた場合）
- 相続人全員の印鑑証明書（遺産分割協議書に押印したもの）
- 遺言書（遺言がある場合）
3. 相談・申請当日の持ち物
- 認印（修正が必要になった場合、その場で訂正印として使います）
- 身分証明書（運転免許証やマイナンバーカード）
- 現金（登録免許税として納める「収入印紙」の代金）
書類を完璧に揃えてから法務局へ行こうとすると、ハードルが高くなってしまいます。
まずは手元にある『納税通知書』と『自分の戸籍』だけ持って、無料相談の予約を取ってしまうのも手です。
窓口で『次に何が必要か』を直接教えてもらうのが、一番確実で挫折しない方法ですよ。
期限に間に合わない時の逃げ道「相続人申告登記」とは
「親族間で話し合いがまとまらない！」という方のための救済策が新設されました。それが「相続人申告登記」です。(出典：法務省：相続人申告登記について)
これは「私が相続人の一人です」と法務局に届け出るだけで、相続登記の義務を果たしたとみなされる制度です。
- メリット： 他の相続人の同意不要、戸籍謄本も自分の分だけでOK、登録免許税も非課税（または安価）。
- 注意点： あくまで「仮の報告」であり、不動産の所有権が自分に移るわけではありません。最終的には遺産分割協議を行い、正式な登記をする必要があります。
親戚との話し合いがまとまらないからと、焦って無理にハンコをもらう必要はありません。
まずはこの申告で『義務違反』という最悪の事態を回避しましょう。
ひとまず時間を稼いで、その間にじっくりと家族で納得のいく結論を出せばいいんです。
まとめ：通知書が来る前に！まずは「固定資産税の納税通知書」を確認しよう
「実家の名義変更、いつかやらなきゃ……」という心のつっかえを、今日で終わりにしませんか？
親御さんがお元気なうちに、一度だけ「実家の名義って、誰の名前になってる？」と聞いてみてください。
実はその何気ない一言が、数年後のあなたを「300万円の損失」や「親戚とのトラブル」から救う決定打になります。
私が大切にしている「三方よし」の視点で言えば、相続登記は義務を果たすだけの手続きではありません。
- 自分（自利）： 10万円の罰則や数百万円の税金損を回避し、安心を手に入れる。
- 家族（利他）： 次の世代に「負の遺産」を残さず、きれいな形でバトンを渡す。
- 社会（社会よし）： 放置された土地をなくし、地域全体の価値を守る。
この三つの安心を手に入れるための第一歩は、驚くほど簡単です。
まずはタンスの奥にある「固定資産税の納税通知書」を探してみてください。
そこに書かれた名義が「亡くなった親や祖父母」のままだったり、「自分の名前」になっていなかったりしたら、それがあなたのスタートライン。
家族の未来を守るための「小さくも確かな一歩」を、今日から踏み出してみましょう。
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